いわゆる不動産クラウドファンディングで2000億とも言われる多額の資金を集めたとされる「みんなで大家さん」で、償還遅延や配当の遅配が問題になって久しい。

そのような中、みんなで大家さんの運営母体である都市綜研インベストファンド株式会社から、事業参加者保護及び事業継続に関する基本報告書という書面が発出された。筆者はこれを入手して読んでみたが、不可解な点が散見された。そこで、筆者の感想を以下にまとめることとする。

まず、報告書では、「本報告書に記載する会計上の評価額又は減損損失は、企業会計基準に基づき認識される会計上の評価であり、対象不動産の市場価値又は将来的な売却価格を直接示すものではありません。 したがって、会計上の評価額と対象不動産の経済的価値又は将来の換価可能性とは、必ずしも一致するものではありません。」という旨が繰り返し述べられている。これは、確かに、教科書的な定義という意味ではその通りである。しかしながら、極めてミスリーディングな記載である。

減損とは、ある財産（または財産のグループ）から将来得られるキャッシュフローが、帳簿価格を著しく下回っていると判断される場合に、帳簿価格を適切な金額まで切り下げることをいう。「将来得られるキャッシュフロー」とは、例えば不動産で言えば、他人に貸して賃料を得るとか、値上がりして売却するといった方法により現金を得るということであり、要は「この財産は金にならないから、いま計上している金額だとハリボテになってしまうので、切り下げなさい」ということである。

そうである以上、不動産について減損損失を計上したということは、ざっくり言うとその不動産が思ったより金にならないことが判明したという意味であるため、将来的な売却についても、暗い影を落としていることは否定できないわけである。

報告書の記載は言葉遊びの感があり、「減損で見た目は目減りしたように見えるけど、あくまで会計上の数字の問題だから大丈夫」というように読めてしまう点はミスリーディングと言うほかない。

ところが実際には、23頁をみると、当期純損失が約2983億計上され、純資産額が令和7年3月期には約100億円だったのが、令和8年3月には、一気に約2880億円の債務超過に転落している。その損失の主たる原因は、減損損失の計上によるものと思われる（経常損失が約190億円であるため、特別損失に分類される減損損失は約2790億と推定される）ものの、本文中には、損失の費目について十分な説明はない。報告書は投資家に対する説明責任をくどいくらいに強調しているのに、肝心の数字に関する具体的な説明がないというのは、なんともちぐはぐな話である。さらに、どの不動産についてどういう判断の下にいくら減損損失を計上したのか、その明細については何ら触れられていない。

一般論として、債務超過は、上場企業であれば上場廃止に、それどころか、破産手続開始申立の理由になり得る。しかも、不特法上、債務超過は営業取消事由になりうることから、みんなで大家さんにとっては事業継続のための生命線として、債務超過の可及的速やかな解消が必要な筈である。にもかかわらず、報告書には、これからどうやって債務超過を解消するのかについて、具体的なビジョンが何一つ示されていない。「当社及びグループ全体の事業基盤を維持・再構築し、将来にわたり資金を創出できる体制を回復することが不可欠である」というが、これでは何も言っていないに等しい。

しかも、令和8年3月期末時点で、総資産は約390億円であり、ということはどう考えても現金預金の残高は同額を下回っているはずである。しかし、同社は、約2000億円を投資家から集めたとされており、これらは将来的には償還を要するものである。手許に390億円未満の現金しかない状態で、どうやって今後2000億円（+配当金）を払うというのか。これについても、具体的な説明はない。

これは筆者の推測であるが、減損損失の計上についてはギリギリまでせめぎ合いがあったものの、ついに監査法人が、計上しなければ適正意見を監査意見として出せないと突っぱねられて、進退窮まりやむなく計上したのではなかろうか。そして3000億近い特別損失と債務超過の情報が出れば、さらなる集団訴訟や取り付け騒ぎに発展することを懸念し、その場しのぎの報告書をとりあえず出して、事態の沈静化を一時的にせよ図っているように思えてならない。

しかも、説明責任を強調しつつ、大事な点についての説明がごっそり抜け落ちている。それは、会社財産についての差押え範囲の変動である。

筆者はここ数ヶ月、月次報告を毎月読み比べてきていたところであるが、みんなで大家さんに対する差押えは、着実に進行している。

特に重要なものを挙げると、みんなで大家さん宗右衛門町の土地については、グループの主要財産であると言われているところ、令和8年7月以降、新たに大阪国税局による約1.27億円の差押えと、大阪中央府税事務所による約1200万円の差押えが発生している。これは令和8年度の国税・地方税を滞納していることが理由のようであるが、以前の登記を見ると、滞納は固定資産税などにも及び、令和6年頃から税金の滞納が続いていることがわかる。つまり、税金すら払えない状況が長期間継続しているのである。

また、筆者が特に注目しているのは、債権に対する差押えである。例えば、14頁を見ると、日本駐車場メンテナンス株式会社からの賃貸料について、福岡県水巻町が固定資産税の保全のために差し押さえているとある。のみならず、「株式会社サンティア、株式会社丸協組、及び日本駐車場メンテナンス株式会社からの賃貸料に対する債権差押」「株式会社サンティア、和数寄ホテルズ＆リゾーツ株式会社、及び日本駐車場メンテナンス株式会社からの賃貸料に対する債権差押」が、一般債権者によってなされているとの記載もある（20頁）。またこれらはル号事件であるから仮差押えではなく本差押えであり、執行雑事件ヲ号も記載されていることから、譲渡命令や転付命令の申立がなされていることも推測される。

言うまでもなく、みんなで大家さんは、不動産の賃料から得られる収益を投資家に分配するスキームである。その賃料収入自体が差し押さえられているのであれば、事業自体が立ちゆかなくなることは容易に想像がつく話である。

しかしながら、これらについては、淡々と事実が羅列してあるのみで、何一つ説明がない。

これで説明責任を果たすなどと、よく言えたものだ。

このように、読む人が読めば、実質的な説明は何一つなされていないことが明らかなのであるが、これでもリテラシーのない人の目はごまかせると、報告書の作成者は踏んでいるのかもしれない。

筆者としては、最低限、以下の情報を開示すべきと思われる。

（1）今期において減損損失を計上することとなった理由、判断過程の詳細

（2）どの財産について、いくら減損損失を計上し、現在の帳簿価格はいくらなのか

（3）約2800億円の債務超過を解消するために、具体的にどのような方策を考えているのか

（4）みんなで大家さんのビジネスモデルの中核である賃料債権が差し押さえられていることについて、どのような対応を行うのか

（5）みんなで大家さん宗右衛門町の土地売却によるキャッシュの確保と言っていたが、多数の租税債権その他の債権に基づく差押えをどのように処理するつもりなのか

（6）租税の滞納を解消する見込みや、納税の原資をどこに見いだすのか

これらをきちんと説明してこそ、真に説明責任を果たしたと言えるのであるし、投資家の側もリテラシーを持って、こうした指摘を続けていかなくては、回収など夢の又夢である。

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